Investir dans l'immobilier

Acheter sa résidence principale comme un investisseur

Acheter une résidence principale est un objectif pour de nombreuses personnes. À juste titre car cela confère de nombreux avantages. Sur le plan financier, acheter sa résidence principale permet d’utiliser son argent pour rembourser son propre crédit immobilier et non pas celui de son propriétaire. Et à la fin de celui-ci, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier qu’il est possible de léguer à sa descendance. 

Acheter sa résidence principale peut se faire du point de vue d’un investisseur
Acheter sa résidence principale peut se faire du point de vue d’un investisseur

Quelle est la définition d’une résidence principale ?

L’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) définit la résidence principale comme l’habitation occupée principalement et de manière habituelle par une ou plusieurs personnes d’un même ménage. Elle est à l’opposé de la résidence secondaire qui n’est occupée que provisoirement.

Le lieu d’habitation est également une information sociologique qui permet de situer la personne concernée dans son milieu social. Elle joue aussi un rôle psychologique, car elle permet à la personne d’être libre d’exercer ses activités personnelles et d’organiser sa vie sociale. Pour l’administration fiscale, la résidence principale est le lieu d’imposition du propriétaire. Pour la municipalité, elle permet au résident de s’inscrire sur les listes électorales et de participer aux différentes activités de la commune.

La durée minimum d’occupation d’une résidence principale est de six mois par an. Pendant une grande partie de l’année, vous devez donc vous trouver dans ce logement avant qu’il ne soit reconnu comme votre résidence principale.

Pourquoi investir dans sa résidence principale ?

Il peut s’avérer utile d’investir dans sa résidence principale pour plusieurs raisons.

Acquérir un logement pour y vivre permet d’être propriétaire d’une maison ou d’un appartement dans lequel vous pourrez résider à la fin de votre carrière. Son achat vous fera économiser à terme les mensualités du loyer qui font souvent environ 30 % du salaire. Pendant que vous êtes en activité, vous n’en ressentez pas trop la charge. Cependant, ce ne sera plus le cas avec la retraite qui induit une baisse du niveau de vie.

De nombreuses aides étatiques sont également accordées aux acquéreurs d’habitations principales. Sur le plan fiscal, les avantages ne sont pas non plus négligeables.

La plus-value de la résidence principale

Suite à la vente de sa propre habitation, vous pouvez dégager une plus-value sur laquelle vous ne payez pas d’impôts. Cette exonération de la plus-value de la résidence principale demeure valable quel que soit son montant. Il en est de même, peu importe la durée de possession du bien immobilier. Le gain financier généré peut occasionner des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros.

Cette exonération de la taxation de la plus-value est également applicable sur les dépendances de la résidence, lorsque celles-ci sont vendues en même temps que la maison principale. Cependant, les non-résidents français peuvent subir une imposition de la plus-value de leur résidence principale s’ils n’ont pas leur domicile fiscal en France.

Travaux déductibles des impôts

Certains travaux réalisés sur le logement familial sont déductibles d’impôts. Il s’agit des travaux de rénovation énergétique tels que les travaux d’isolation thermique ou l’installation d’équipements de production d’énergie. Les dépenses liées à l’achat d’équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou à une borne de recharge de véhicules électriques sont également déductibles. 

Cependant, la main-d’œuvre n’est pas prise en compte.

Impôt sur la fortune immobilière : un abattement pour sa résidence principale

Le lieu de résidence principal fait partie du patrimoine et est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI. Un abattement de 30 % est systématiquement appliqué sur le coût réel du bien. Ce qui permet de diminuer la facture d’impôt.

Abattement sur la résidence principale lors d’une succession

En cas de succession, la résidence principale peut bénéficier d’un abattement de 20 % sous deux conditions. Il faut d’abord que l’immobilier soit le lieu d’habitation du défunt au moment de son décès. À cette date également, la résidence devait être occupée comme résidence principale, par au moins l’une des personnes suivantes :

  • le conjoint survivant ;
  • le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité (PACS) ;
  • les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt.

Les enfants mineurs ou majeurs protégés du conjoint du défunt ou de son partenaire sont également considérés.

Insaisissabilité de la résidence principale

La loi prévoit une insaisissabilité de la résidence principale d’un investisseur individuel. Cette loi est applicable de plein droit aux créanciers professionnels. En cas de vente de la résidence, son prix de vente est également insaisissable, à condition que la somme soit utilisée pour racheter une nouvelle résidence dans un délai d’un an.

Déblocage de l’épargne salariale

Le déblocage de l’épargne salariale, c’est le fait de retirer l’argent placé sur son dispositif d’épargne salariale. Il se fait généralement pour financer un projet comme l’achat d’une résidence principale. Le déblocage peut se faire :

  • avant la fin du blocage de l’épargne ;
  • lorsque les fonds sont disponibles à la fin du délai légal ;
  • lors du départ à la retraite.

L’opération se fait sur seule demande de rachat auprès de l’établissement financier qui tient le compte. Si la somme est versée immédiatement, elle est soumise à l’impôt sur le revenu au même titre que le salaire, quel que soit l’objet du rachat.

Si vous voulez obtenir la totalité de l’épargne bloquée, vous devez d’abord signer l’acte de vente avec le vendeur. Ce document sera le seul qui accompagnera votre demande, sans quoi vous ne bénéficierez que d’une partie de votre épargne. Une fois le dossier validé, la somme sera disponible dans les 72 heures qui suivent.

Résidence principale : faut-il acheter ou louer ?

Comment investir dans sa résidence principale ?

La meilleure manière d’investir rapidement dans sa résidence principale, c’est de passer par un emprunt. Vous pouvez bénéficier de certaines facilités comme le prêt à taux zéro sous certaines conditions. Vous pouvez aussi demander des subventions et des aides à l’achat du logement principal. Voici différentes manières d’investir dans sa résidence principale :

Investir seul

Si vous vivez seul ou en concubinage, la solution la plus simple pour vous est d’acheter votre résidence en indivision. Ce qui veut dire que votre conjoint et vous détenez une part équivalente à l’apport de chacun. Si vous avez acquis le bien immobilier seul, vous en êtes le seul propriétaire, car les concubins n’ont aucun droit sur les biens de leur partenaire.

Investir en couple

Si vous êtes en couple, vous pouvez acheter conjointement votre résidence. Vous êtes tous propriétaires du bien selon les clauses de votre contrat de mariage. En cas de décès, le conjoint survivant hérite de la résidence. Dans la situation où vous êtes en mariage et résidence principale séparée, c’est le conjoint qui réside dans la maison qui est considéré comme le propriétaire.

Investir en SCI

Acheter sa résidence principale en SCI, ou Société Civile Immobilière, permet de réunir beaucoup d’argent. Cependant, en tant qu’associé d’une SCI, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages et aides financières proposées aux individuels. Toutefois, la taxe foncière est divisée entre les associés au prorata de leur apport. Vous pouvez aussi créer une SCI familiale sous les mêmes conditions.

Bonus : louer une partie de sa résidence principale

Louer une partie de votre résidence principale vous permet de bénéficier d’un revenu complémentaire et régulier. Vous pourrez ainsi financer d’autres projets ou effectuer des travaux dans votre résidence sans trop en ressentir la charge financière. La location intervient souvent lorsque la résidence est trop grande pour une seule personne. Vous pourrez aussi partager certaines charges avec le locataire.

Le résumé en 3 questions

Quelle est la définition d’une résidence principale ?

On peut considérer un logement comme une résidence principale quand l’habitation est occupée principalement et de manière habituelle par une ou plusieurs personnes d’un même ménage plus de 6 mois par an.

Pourquoi investir dans sa résidence principale ?

Il existe de nombreux avantages à investir dans sa résidence principale. Outre le remboursement in fine du crédit immobilier, en voici quelques-uns : L’exonération de la plus-value, les travaux déductibles des impôts, l’abattement fiscal sur l’IFI et sur la succession et son insaisissabilité.

Comment investir dans sa résidence principale ?

Il existe principalement 3 manières d’investir dans sa résidence principale. On peut investir seul, en division. On peut aussi le faire en couple ou bien en SCI.