Si vous disposez d’une épargne dont vous ne savez pas quoi faire, investir dans l’immobilier via un achat en viager présente de nombreux avantages même s’il n’est pas courant en France.
Le viager en France : un investissement traditionnellement mis de côté
Les Français connaissent le viager grâce au célèbre film de Pierre Tchernia. Dans le film, Michel Serrault joue un mauvais tour à une famille qui souhaite acquérir sa propriété : il enterre les membres de la famille les uns après les autres. Bien que ce scénario soit rare, il a marqué les Français qui ont peu recours à ce type d’achat.
Pourtant, Charles De Gaulle, alors lieutenant-colonel, fait une excellente affaire en juin 1934 en rachetant le domaine de la Boisserie à Colombey-les-Deux-Eglises en viager. Le vendeur de la propriété est décédé seulement deux ans après la signature du contrat.
En 2019, seulement 6 500 nouvelles rentes viagères ont été achetées sur plus d’un million de transactions immobilières. Vincent Raynaud estime que le vieillissement de la population va encore réduire la part d’achat déjà faible. Il estime également que cela peut entraîner des problèmes de dépendance et des difficultés lors du versement des pensions. Malgré cela, l’achat d’immobilier en viager est une option financièrement intéressante avec un certain risque.
Le terme « viage » vient du vieux français et signifie « temps de la vie ». Il fait référence au processus de vente d’un bien à quelqu’un d’autre en échange d’un premier bouquet (capital initial), plus une rente jusqu’au décès du vendeur. Le vendeur et l’acheteur, ou le débirentier et le rentier, peuvent décider des modalités de paiement.
Deux options pour les transactions viagères
Une option pour la rente viagère est d’occuper le bien dans ce cas, le cédant continue à habiter le logement. L’acquéreur ne prend possession des lieux qu’après le décès du cédant. De cette manière, une rente mensuelle et un bouquet peuvent être décidés comme forme de rémunération.
Autrement, l’acheteur peut prendre possession des lieux immédiatement dans le cas d’une transaction en viager libre. L’acheteur devient le seul utilisateur du bien et peut décider d’y vivre ou de le louer. Le propriétaire peut recevoir un loyer de la part des locataires, ce qui aide à compenser le coût de la rente viagère.
Ce type d’opération est également bénéfique pour les vendeurs, ils reçoivent des revenus de la part du nouveau propriétaire sous forme de loyers. Une personne nécessitant des soins dans un Ehpad par exemple peut percevoir une rente correspondant à la différence entre sa pension de retraite et ses frais de logement.
Investir en viager : intéressant mais risqué
Devenir propriétaire d’un bien à moindre coût, c’est possible grâce aux transactions en viager. Cependant, cela ne fonctionne que si la personne qui reçoit la rente ne vit pas aussi longtemps que Jeanne Calment : elle a vendu sa propriété après 90 ans et est décédée à 122 ans et 165 jours.
Cette transaction a été une mauvaise affaire pour l’acheteur qui a acheté l’appartement en 1965 et est décédé 30 ans plus tard. Sa famille a été obligée de payer la rente jusqu’en 1997, année de la mort de Jeanne Calment. Globalement, l’acheteur et sa famille ont dû payer le double de la valeur de l’appartement.
Différentes manières de limiter les risques
Cette histoire ne peut pas être considérée comme une généralité mais elle met en évidence le risque lié à l’utilisation des rentes viagères si le bénéficiaire vit plus longtemps que prévu. Vincent Raynaud précise que la durée moyenne des rentes est de 12 ans. Les vendeurs sont généralement des personnes âgées vivant seules et ayant besoin d’argent.
En utilisant des mesures simples, les acheteurs peuvent réduire le risque lié à l’achat en viager. Par exemple, en versant un bouquet sans rente pour acquérir le bien, l’acheteur réduit le risque de devoir payer des rentes pendant de longues années. Toutefois, il devra attendre le décès du vendeur pour prendre possession des lieux. Mais de cette manière, l’acquéreur évite de payer plus que la valeur du bien.
Un autre moyen de se protéger des risques inhérents à l’achat en viager est le viager libre, qui permet d’installer un locataire immédiatement après l’acquisition du bien. Vincent Raynaud précise que la rente d’un bien coûte généralement 80% de la valeur locative du bien. Cependant, une loi de 1982, indique qu’en l’absence de bouquet, le loyer perçu ne peut être supérieur à la rente versée. Cette loi a été énoncée dans une décision judiciaire rendue le 5 mai de la même année. Sans acompte, la transaction pourrait être considérée comme nulle. Dès lors, s’intéresser à un viager libre est une option intéressante pour investir dans l’immobilier.
Parmi les précautions à prendre par les investisseurs, ces derniers ne doivent pas hésiter à insérer certaines clauses dans les contrats pour se protéger. La clause de rachat permet à l’acheteur de renoncer au paiement de la rente s’il a des difficultés à payer la rente.
