Investir dans un bien immobilier sans avoir l’usufruit pour réduire vos impôts

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Si vous êtes aujourd’hui à la tête d’un patrimoine immobilier important, vous cherchez probablement des solutions pour réduire vos impôts. Pour cela, acheter une propriété sans l’usufruit, c’est-à-dire en nue-propriété, est particulièrement avantageux. On en dit davantage dans cet article.

Pleine propriété, usufruit, nue-propriété : comprendre ces concepts avant d’investir

La pleine propriété est une forme juridique de propriété désignant l’usufruit et la nue-propriété réunit. 

Le droit de jouissance du bien : l’usufruit

L’usufruit est une forme d’acquisition d’un bien immobilier qui permet à l’acquéreur de jouir de son utilisation sans en être le propriétaire. L’usufruitier est donc l’unique détenteur de ce droit de jouissance, il peut en bénéficier de différentes manières.

D’abord, il est autorisé à utiliser le bien immobilier à des fins commerciales ou à la location. Il peut louer la propriété à des tiers, en revanche, il ne peut pas la vendre. L’usufruitier peut également percevoir des loyers, mais les taxes, redevances et l’entretien sont à sa charge.

La nue-propriété : disposer du bien sans en avoir la jouissance

Le nu-propriétaire est la personne qui possède le titre de propriété du bien, mais il ne peut pas en jouir, pour une durée déterminée entre 15 à 20 ans en fonction de l’investissement. Ce privilège est réservé à l’usufruitier. 

Le nu-propriétaire est libre de revendre à tout moment pendant la durée de l’usufruit (sans durée minimale de détention). Au débouclage de l’opération, lors de la reconstitution automatique de la pleine propriété, il peut choisir de vendre, d’habiter ou de louer son bien.

Comment acheter un bien sans posséder l’usufruit ?

On peut investir dans un bien immobilier sans l’usufruit de deux façons différentes : en acquérant le bien en pleine propriété ou avec un investissement en nue-propriété.

Dans le premier cas, vous serez le seul propriétaire du bien, à la fois en matière de pleine propriété et d’usufruit. Vous pouvez donc profiter de la jouissance et des bénéfices liés au bien immobilier, sans qu’aucun tiers n’en ait la possibilité. 

C’est le cas le plus régulier d’investissement immobilier mais vous possédez l’usufruit, vous ne pouvez donc pas défiscaliser comme l’achat de la nue-propriété le permet.

Dans le second cas, vous achetez le bien en nue-propriété et bailleur institutionnel dispose de l’usufruit. 

Vous pouvez alors profiter des bénéfices du bien immobilier uniquement lorsque l’usufruit prend fin, généralement à la fin de la durée du démembrement, entre 15 à 20 ans en fonction de l’investissement.

En conclusion, il est possible d’investir dans un bien immobilier sans avoir l’usufruit, en optant pour l’acquisition en nue-propriété.

Pourquoi acheter un bien sans l’usufruit ?

L’investissement en nue-propriété est souvent conseillé et particulièrement adapté aux personnes disposant d’importants revenus fonciers. En effet, ce type d’investissement comporte de nombreux avantages.

Bénéficier d’une décote à l’achat

L’achat en nu-propriété permet d’acquérir des biens immobiliers à moindre coût. En effet, la décote appliquée sur le prix d’achat est typiquement de 30 % à 40 % correspondant aux loyers qu’aurait perçus l’investisseur s’il en était plein propriétaire. 

Aucune charge financière ou d’entretien

Autre avantage, le propriétaire ne paie aucune charge ou frais d’entretien courant. L’usufruitier est responsable de la location de la maison ou de l’appartement. C’est également l’usufruitier qui doit gérer l’entretien et les réparations. 

Cependant, les nus-propriétaires doivent souvent intervenir quand même si des travaux importants doivent être réalisés, des travaux concernant la structure du bâtiment par exemple.

Vous êtes exonéré des taxes foncières et d’habitation, car elles sont supportées par l’usufruitier

Récupérer automatiquement la pleine propriété

Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et donc la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

Toutefois, durant la période de partage des droits de propriété, vous pouvez à tout moment transférer la nue-propriété à vos héritiers avec les avantages fiscaux.

Un investissement idéal pour préparer sa retraite

  • Le démembrement de propriété est un placement patrimonial qui permet de préparer sa retraite en anticipant des revenus complémentaires futurs à terme. 
  • Cet investissement convient parfaitement aux épargnants désireux d’acquérir un bien immobilier de qualité, dans l’optique d’y vivre à la retraite, de le revendre à des conditions fiscales avantageuses ou de percevoir des revenus locatifs complémentaires.

Les droits du nu-propriétaire

Alors que l’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir un revenu (loyer), le nus-propriétaire a en pratique des droits d’aliénation très limités :

Il ne doit pas porter atteinte aux droits des usufruitiers (art. 599 Code civil), ce qui en pratique l’empêche de transformer la propriété à son gré, par exemple en faisant des travaux.

Néanmoins, l’entretien général ainsi que les taxes immobilières restent à la charge de l’usufruitier.

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