Il existe deux statuts dans lesquels un espace loué peut être classé : la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP). Bien qu’ils aient des éléments similaires, leurs objectifs sont très différents. L’espace loué peut être utilisé par une personne physique pour ses activités.
Le statut LMNP est considéré comme la location meublée non professionnelle, c’est le statut qui est automatiquement attribué lors de la création d’une activité de location.
Le loueur meublé professionnel, LMP, est un statut qui nécessite de remplir plusieurs critères simultanément pour être validé. Ceci est différent d’un loueur meublé professionnel et a ses avantages et ses inconvénients pour chaque partie impliquée.
Les avantages de la location meublée
De nombreux avantages sont associés à la location d’appartements meublés. Investir en LMNP, ou LMP peut être plus rentable que de louer un appartement vide.
- Le loyer des appartements meublés est de 15 à 25 % supérieur au loyer des appartements vides.
- La durée du bail est un point important pour le bailleur s’il met en location un bien vacant. La durée du bail est de 3 ans pour un bail de location vide, alors que pour une location meublée, elle peut aller de 1 à 5 ans. Certains autres éléments du contrat peuvent changer entre un bail meublé et un bail de location vide, notamment la durée du bail. Le propriétaire d’un appartement meublé peut louer l’appartement pour un an seulement. Cela lui donne plus de contrôle sur la durée de vie du locataire.
- Les statuts LMNP et LMP ont leurs avantages et conditions fiscales propres. Les loyers des appartements meublés ou non meublés sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Professionnels et Commerciaux). Ce régime fiscal permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux.
Avant de choisir un statut, il est nécessaire de comprendre ce que signifie chaque statut.
La principale différence au niveau de l’imposition des loyers
Le bien loué peut être loué de manière professionnelle ou non professionnelle. Si le locataire n’est pas un professionnel, il a la possibilité d’être imposé soit à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
La réglementation fiscale micro-BIC s’applique lorsque le revenu locatif annuel est inférieur à 72 600 euros. Si tel est le cas, le loueur peut effectuer une déduction forfaitaire de 50 % sur les loyers, tandis que toutes les charges ne peuvent pas être déduites.
Le deuxième régime fiscal, le régime fiscal réel, s’applique lorsque les recettes annuelles sont supérieures ou égales à 72 600 euros. Dans ce cas, le bailleur peut déduire toutes les dépenses de ses revenus locatifs, mais ne peut pas appliquer l’abattement forfaitaire de 50% sur son revenu imposable.
Si les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 euros par an, un régime fiscal réel s’applique. Ce régime permet d’imputer la plupart des dépenses sur les loyers, y compris les frais d’entretien, de réparation, d’assurance et de gestion, les taxes locales, les intérêts sur les emprunts et les amortissements.
S’il reste un déficit après ces déductions, le contribuable peut le déduire pendant 10 ans de ses revenus locatifs. Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros, un deuxième régime d’imposition réelle s’applique. Ce régime permet également d’imputer la plupart des charges sur les loyers, mais inclut les frais d’acquisition et les amortissements. Cette option est valable un an à compter du 1er février de l’année concernée. Il est automatiquement renouvelé.
Les charges locatives sont déductibles avec le régime LMP. S’il y a un déficit, il peut être imputé sur votre revenu global pendant six ans, et pas seulement sur les loyers.
Que choisir entre LMP ou LMNP ?
Les règles sociales et fiscales pour les indépendants sont compliquées et peuvent souvent changer. Une attention particulière doit être accordée à la taille de l’investissement, car de multiples contraintes existent.
Avec ce système, les investisseurs sont soumis au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Un comptable doit être consulté avant de faire cet achat, pour comprendre les rouages et les mécanismes de cet investissement, pour s’assurer qu’il n’y a pas de surprises à la fin de l’achat selon tel ou tel régime.
Les statuts LMNP et LMP en France ne voient pas leurs avantages fiscaux limités par des niches fiscales. En fait, ces statuts sont considérés comme neutres et ne limitent donc pas les revenus pouvant être gagnés ni le nombre d’entreprises pouvant être acquises.
Les avantages fiscaux peuvent être importants pour une personne au statut LMNP ou LMP, puisqu’elle peut percevoir des revenus quasi nets bénéficiaires, voire nets, mais défiscalisés, tout en pouvant bénéficier de plus de 10 000 € par an de réductions d’impôts. C’est une différence majeure avec des appareils comme le Pinel, qui ont un montant maximum.
