Crédit immobilier : comment avoir le meilleur dossier possible ?

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Les obstacles à l’obtention d’un crédit immobilier se multiplient. Parmi les courtiers et les banques, les observations sont constantes, et ce n’est pas seulement la hausse des taux d’intérêt qui cause le problème.

Dans un contexte de stricte application des recommandations du HCSF et de baisse du pouvoir d’achat, le nombre de prêts accordés est en baisse depuis le début de l’année 2022.

Pour obtenir un crédit et faire partie des chanceux qui réussissent à investir dans l’immobilier, il est essentiel de présenter à son banquier un dossier en béton. Découvrez les règles et astuces qui vous permettront d’avoir un excellent dossier pour obtenir votre prêt immobilier.

Les critères d’un bon dossier

Si les conditions d’accès au crédit immobilier sont de plus en plus difficiles depuis le début de l’année, certains profils parviennent tout de même à obtenir des prêts. SI les meilleures offres sont réservées au meilleur profil, certains candidats peuvent faire pencher la balance en leur faveur en présentant un très bon dossier.

Avoir une situation professionnelle stable

Premièrement, pour obtenir un crédit immobilier aujourd’hui, il est primordial d’avoir une bonne situation professionnelle. C’est un critère que les banques prennent très au sérieux. Avoir une situation professionnelle stable signifie aux yeux des banques : être salarié en CDI ou, si vous êtes propriétaire d’une entreprise, avoir un compte stable depuis plusieurs années et pouvoir le justifier. 

Parmi les employés en contrat à long terme, les fonctionnaires sont l’un des postes les plus appréciés par les banques. Si vous souhaitez faire une demande d’emprunt en étant indépendant ou titulaire d’un contrat à durée déterminée,en ayant une autre source de revenu, vous pouvez tout de même construire un dossier convaincant. 

Cependant, pour avoir le meilleur dossier possible, il est préférable d’être en CDI ainsi que son conjoint ou sa conjointe.

Ne pas être endetté

Même si cela semble logique, ne pas avoir de dette ou de crédit en cours est un sérieux avantage. Le taux d’endettement détermine combien un emprunteur peut raisonnablement utiliser pour rembourser un prêt tout en continuant à vivre normalement. Par conséquent, il équivaut à une fraction d’environ 35% du revenu net mensuel.

Si vous avez déjà des crédits en cours et que vous souhaitez effectuer un nouvel emprunt, il est possible d’effectuer un regroupement de crédit avec Partners Finances pour optimiser votre taux d’endettement.

Le taux d’endettement est un facteur très important pour que les banques étudient les demandes de crédit. Le taux d’endettement est le premier indicateur de la faisabilité ou non d’un projet. Les banques affineront ce taux en fonction de leurs propres paramètres et de la situation de chaque emprunteur.

Pour les prêts immobiliers notamment, elle garantit que l’emprunteur pourra effectuer des remboursements mensuels même si sa situation évolue légèrement et, surtout, maintenir des revenus de subsistance suffisants pendant de nombreuses années.

Avoir un apport personnel

Avoir un apport personnel est presque indispensable à l’obtention d’un crédit et à la réalisation du projet. Par conséquent, nous vous recommandons d’avoir un apport personnel d’au moins 10 %, qui est le minimum requis pour couvrir les frais de notaire et de caution. Un apport plus important est bien sûr toujours apprécié par les banques. De plus, il est apprécié que vous puissiez garder une épargne de côté.

Les banques apprécient les apports personnels car cela démontre votre capacité à épargner (et à assurer une bonne gestion de vos ressources) ainsi qu’une certaine volonté lorsque vous investissez votre propre argent dans votre projet.  Votre apport peut provenir de votre épargne régulière sur Livret A, LDD ou encore PEL.

La hausse des taux complique l’octroi de crédit immobilier

En 2022, les ménages les plus modestes ont plus de mal à acheter des logements neufs ou anciens. Ces derniers n’ont rien d’autre à faire que de s’endetter de plus en plus longtemps pour pouvoir acheter un bien.

La hausse des prix et la guerre en Ukraine sont deux facteurs qui expliquent ces mouvements de marché. Les ménages perdent en effet du pouvoir d’achat immobilier alors que l’inflation sur un an en juin était estimée à 5,8%. Le conflit entre la Russie et l’Ukraine a également eu un impact, notamment sur le coût des matériaux pour les nouvelles constructions.

Les ménages à faible revenu, même avec des apports personnels plus élevés (en hausse de 28,8 % depuis fin 2019), ce profil d’emprunteur est de moins en moins présent sur le marché. Ils empruntent plus d’argent, et ce, pour obtenir un logement plus cher malgré un pouvoir d’achat plus faible.

Si les ménages avec des revenus plus aisés peuvent continuer à emprunter, une partie de la population, notamment les ménages aux revenus les plus faibles, est progressivement exclue du crédit immobilier. Le nombre de prêts émis a diminué depuis le début de l’année.

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